[96% 탕감] 부동산 2채 경매로 날린 30대 공인중개사, 6.9억 빚 털고 다시 선 개인회생

“두 채 다 경매로 넘어가고, 남은 건 6억 원 넘는 빚뿐이었습니다”

부동산을 중개하던 사람이, 정작 자기 부동산 두 채를 모두 경매로 잃었습니다. 손에 쥔 배당금은 한 푼도 없었고, 남은 것은 6억 9천만 원에 가까운 빚과 38곳이 넘는 채권자 목록뿐이었습니다. 이 글에서는 부동산 2채를 경매로 모두 처분당한 30대 공인중개사가 서울회생법원에서 변제율 4.28%로 개인회생 인가를 받아 원금의 약 96%를 탕감받은 실제 사례를 안내해 드립니다.

잘나가던 공인중개사는 어쩌다 6.9억 빚을 지게 됐을까요?

1990년대 중반에 태어난 30대 의뢰인은 수도권에서 부동산 2채를 보유하며 본인 명의의 공인중개사 사무소를 운영하던 분이었습니다. 부동산을 사고팔며 자산을 굴리는 일이 곧 직업이자 생계였습니다.

위기는 부동산에서 시작됐습니다. 채권자와 임차인이 신청한 임의경매·강제경매로 소유 부동산 2채가 모두 처분되었고, 그 과정에서 의뢰인이 별도로 배당받은 돈은 전혀 없었습니다. 자산은 사라졌는데 빚은 그대로 남은 것입니다.

문제는 빚의 종류가 한두 가지가 아니었다는 점입니다.

• 공공기관 체납 채무 — 세무서, 여러 지방자치단체, 건강보험공단 등 다수의 공공기관에 세금·보험료 등이 체납돼 있었습니다.
• 보증재단 대출 — 신용보증재단을 통한 대출 원금 약 1,897만 원이 남아 있었습니다.
• 다수 개인 채권자의 고액 차용금 — 여러 지인·개인으로부터 끌어다 쓴 차용금이 누적돼 있었습니다.
• 소송이 걸린 미확정 채권 — 손해배상 소송이 진행 중인 다툼 있는 채권까지 목록에 섞여 있었습니다.

생활비와 사업 운영, 의료비를 메우려 빌리고 또 빌린 돈이 쌓이면서, 결국 스스로의 소득으로는 도저히 감당할 수 없는 지급불능 상태에 이르러 개인회생을 신청하게 되었습니다. 신청 무렵 의뢰인은 한 시설에 재취직한 급여소득자 신분이었고, 지인 소유 주택에 부친 명의 임대차계약으로 무상거주하고 있었습니다.

부동산도, 배당금도 없는데 — 무엇이 문제였을까요?

이 사건이 까다로웠던 이유는 채권자가 38곳이 넘었고, 그 성격이 제각각이었다는 데 있습니다.

개인회생에서 채권자목록은 절차의 뼈대입니다. 채권자 한 명, 금액 하나가 부정확해도 법원은 보정명령을 통해 바로잡기를 요구하고, 이것이 정리되지 않으면 절차 자체가 멈춥니다. 그런데 이 사건의 목록에는 ① 명칭과 관할이 제각각인 공공기관 채권, ② 정확한 원금·이자 확인이 필요한 다수의 개인 차용금, ③ 소송이 끝나지 않아 금액이 확정되지 않은 미확정 채권이 한데 섞여 있었습니다.

또 하나의 쟁점은 청산가치였습니다. 개인회생에는 “지금 파산해 재산을 처분하면 채권자가 받을 수 있는 돈(청산가치)” 이상은 갚아야 한다는 원칙이 있습니다. 의뢰인은 부동산 2채를 가지고 있었던 이력이 있었기 때문에, 이 부동산이 청산가치로 반영되면 변제금이 크게 올라갈 위험이 있었습니다. 실제로는 경매로 모두 처분되고 배당받은 돈도 없었다는 사실을, 객관적인 자료로 소명해야만 했습니다.

마지막으로 사업자 신분 문제가 있었습니다. 신청 당시 공인중개사 사무소가 폐업 처리되지 않은 채 등록 상태로 남아 있었는데, 채권자들의 독촉이 거센 상황에서 섣불리 폐업하는 것이 오히려 신상에 위험을 부를 수 있었습니다. 이 지연된 경위 역시 법원에 납득시켜야 개시결정을 받을 수 있었습니다.

김앤파트너스는 무엇을 했을까요?

이 사건은 “정확하게, 그리고 끈질기게” 정리한 것이 결과를 갈랐습니다.

① 38곳이 넘는 복잡한 채권자목록 정리 — 수차례의 보정권고와 다수의 주소보정명령에 대해 그때마다 보정서를 제출하며 대응했습니다. 보정권고에 따라 세무서·지자체·건강보험공단 등 공공기관 채권자의 명칭을 정확히 수정하고, 다수의 개인 차용금은 원금·이자를 하나하나 맞췄습니다.

② 미확정 채권의 성격 구분 — 소송비용이 확정되지 않은 채권은 ‘다툼 있는 미확정 채권’으로 처리하고, 진행 중이던 손해배상 소송은 판결문을 제출해 관련 채권의 원금·이자를 정확히 목록에 반영했습니다.

③ 청산가치 방어 — 소유 부동산 2채가 채권자·임차인의 경매로 처분된 경위와, 신청인이 받은 배당금이 없었다는 사실을 당시 경매 사건의 배당표로 소명했습니다. 또한 예금 청산가치는 비활동성 계좌 잔고까지 포함해 재산목록을 수정 제출하여 다툼의 소지를 없앴습니다.

④ 폐업 지연 경위 소명 — 신청 당시 등록 상태이던 공인중개사 사무소에 대해, 채권자 독촉으로 신청 전 폐업이 신상에 위험할 수 있어 늦어진 경위를 진술서로 소명하고, 신청 이후 사무소를 폐업한 뒤 사업장 자료 일체를 제출하여 개시결정을 이끌어냈습니다.

그 결과 신청일로부터 인가결정까지 약 7개월 만에 절차를 마무리할 수 있었습니다.

6.9억이 약 2,942만 원으로 — 결과는 어떻게 됐을까요?

총 6억 8,678만 원에 달하던 채무 중, 60개월(5년)간 갚게 되는 금액은 약 2,942만 원. 변제율 4.28%로 인가받으면서, 나머지 약 6억 5,736만 원, 즉 원금의 약 96%가 탕감되는 결과로 이어졌습니다. 부동산도 사업장도 잃은 자리에서, 매달 약 49만 원씩 5년만 성실히 갚으면 나머지 빚에서 벗어날 수 있는 길이 열린 것입니다.

마무리

부동산이 경매로 넘어갔다고, 채권자가 수십 곳에 달한다고, 세금·개인 차용금·소송 채권이 뒤섞였다고 해서 개인회생이 불가능한 것은 아닙니다. 중요한 것은 복잡하게 얽힌 채권 관계를 정확히 정리하고, 청산가치와 같은 쟁점을 객관적인 자료로 소명해 내는 일입니다.

다만 변제율과 인가 여부 등 결과는 채무 구조, 소득, 재산 상황 등 개별 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 비슷한 상황에 놓여 막막하시다면, 혼자 결정하기 전에 전문가와 본인의 사정을 차분히 점검해 보시기를 권해 드립니다.