[63% 탕감] “4억이랬는데 9억” 전세사기로 무너진 청년, 개인회생으로 재기

“선순위가 4억이라더니, 알고 보니 9억 2,900만 원이었습니다”

전세 계약서에 도장을 찍을 때, 이 원룸이 인생을 통째로 흔들 거라고 생각한 사람은 없습니다. 대학을 졸업하고 상경해 첫 직장을 얻은 20대 청년이었습니다. 국가가 청년에게 내주는 중소기업청년전세대출 1억 원으로 서울의 작은 원룸에 자리를 잡았습니다. 성실하게 회사에 다녔고, 사치도 투자도 없었습니다. 그런데 남은 것은 돌려받지 못한 보증금과, 그 자리에 그대로 남은 1억 원의 대출이었습니다.

이 글은 전세사기로 보증금 전액을 잃은 20대 직장인이 서울회생법원에서 변제율 37.01%, 24개월 변제 조건으로 개인회생 인가를 받은 실제 사례입니다.

성실하게 살았는데, 왜 1억 원의 빚만 남았을까요?

의뢰인의 시작은 순탄하지 않았습니다. 어린 시절 아버지가 지인의 보증을 섰다가 집안이 기울었고, 그 여파로 부모님이 이혼하는 환경에서 자랐습니다. 빚이 사람을 어떻게 무너뜨리는지 누구보다 먼저 배운 셈입니다. 그래서 더 조심스럽게 살았습니다.

대학을 졸업하고 2021년 12월 상경해 건축설계 분야에 취업했습니다. 목돈이 없으니 선택지는 하나였습니다. 국가가 보증하는 중소기업청년전세대출 1억 원을 받아 서울의 원룸 전세 계약을 맺었습니다. 청년이 서울에서 방을 구하는, 가장 흔하고 가장 정석적인 방법이었습니다.

문제는 얼마 뒤 드러났습니다. 친구가 전세사기를 당했다는 소식을 듣고, 혹시나 하는 마음으로 본인 집의 등기부등본을 떼어봤습니다. 가압류 2건이 설정되어 있었습니다. 곧바로 임대인에게 계약 해지와 보증금 반환을 요구했지만, 돌아온 답은 짧았습니다.

“돈이 없어서 전세금을 반환할 수 없습니다.”

4억과 9억 2,900만 원 사이

계약 당시 임대인이 고지한 선순위 보증금은 약 4억 원이었습니다. 그 말을 믿었기에 계약했습니다. 그러나 확정일자 현황을 직접 조회해보니, 선순위 임차인들의 보증금 합계는 9억 2,900만 원이었습니다. 고지된 금액의 두 배가 넘었습니다.

이 숫자 차이가 곧 결론이었습니다. 후순위 임차인인 의뢰인은 건물이 경매로 넘어가 낙찰되더라도 배당금을 단 한 푼도 받을 수 없는 순위였습니다. 계약서에 적힌 1억 원은 처음부터 회수 가능성이 없는 돈이었던 것입니다.

더 뼈아픈 것은 2024년 3월 재계약입니다. 임대인은 이미 보증금 반환이 불가능한 상황임을 알면서도 “전세가 인기가 없어 잘 나가지 않는다”, “관리비를 줄여줄 테니 더 거주해 달라”는 말로 의뢰인을 붙잡았습니다. 나갈 수 있었던 마지막 기회조차 기망으로 막힌 셈입니다.

소송으로 받아낼 수는 없었을까요?

의뢰인도 당연히 그 길을 먼저 찾았습니다. 민사·형사 모든 구제 수단을 검토했습니다. 하지만 전문가 조언을 통해 확인한 결론은 냉정했습니다. 보증금 회수 가능성이 극히 낮다는 것이었습니다.

전세사기 사건의 잔인한 지점이 여기 있습니다. 판결문을 받아내도, 임대인에게 돌려줄 재산이 없으면 종이에 불과합니다. 형사 처벌이 이루어져도 내 보증금이 통장에 들어오지는 않습니다. 그 사이 대출 이자는 매달 빠져나가고, 만기는 다가옵니다.

피해자는 아무 잘못을 하지 않았는데, 채무자의 자리에는 피해자가 그대로 서 있게 됩니다. 20대 사회초년생의 소득으로 1억 원의 원금을 감당할 수 없는 상태, 즉 지급불능이 이미 현실이 되어 있었습니다. 그래서 선택한 것이 개인회생이었습니다.

24개월만 성실히 납부하면, 남은 6,299만 원은 면책됩니다. 원금의 약 63%가 정리되는 구조입니다.

김앤파트너스는 무엇을 했을까요?

전세사기 사건의 개인회생은 일반 채무 사건과 소명 포인트가 다릅니다. “왜 갚지 못하게 되었는가”를 채무자의 잘못이 아닌 피해 사실로 법원에 납득시켜야 하기 때문입니다. 이 사건에서 법원의 보정권고는 두 갈래였고, 저희는 그 두 가지 모두를 서류로 답했습니다.

1) 전세사기피해자 결정 사실을 즉시 소명했습니다. 법원은 의뢰인이 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제14조에 따른 ‘전세사기피해자등’으로 결정된 사실을 소명하라고 요구했습니다. 저희는 해당 결정문을 별도로 발급받아 곧바로 제출했습니다. 채무의 성격이 낭비나 투기가 아니라 국가가 인정한 피해라는 점을, 말이 아닌 공적 문서로 증명한 것입니다.

2) 채권에 담보가 설정되어 있지 않음을 입증했습니다. 법원은 채권번호 1번·1-1번 채권에 대해 채권 양도양수 및 질권설정이 되어 있지 않은지 소명하라고 요구했습니다. 저희는 대출거래약정서를 발급받아 담보가 설정되어 있지 않다는 사실을 입증했습니다. 이 부분이 정리되지 않으면 변제계획안 자체가 다시 짜여야 하는 항목이었습니다.

3) 수정 서류를 한 번에 묶어 제출했습니다. 소명 자료만 내는 데 그치지 않고, 수정된 채권자목록과 변제계획안을 함께 제출했습니다. 그 결과 이 사건은 보정 1회로 절차가 마무리되었습니다. 보정이 반복될수록 절차는 길어지고 채무자의 불안도 길어지기 때문에, 한 번에 끝내는 것이 실질적인 조력입니다.

그 결과 금지명령(2025.7.9.) 이후 약 4개월 만에 변제율 37.01%, 24개월 변제 조건의 인가결정을 받았습니다. 전세사기 피해자가 채무자의 자리에서 벗어나는 데 걸린 시간입니다.

전세사기 피해는 끝이 아니라, 정리할 수 있는 문제입니다

전세사기 피해자분들이 가장 많이 하시는 말씀이 있습니다. “내가 잘못한 것도 아닌데 왜 내가 회생을 해야 하나요.” 충분히 이해되는 마음입니다. 하지만 보증금 회수 가능성이 사실상 사라진 상황에서, 갚을 수 없는 채무를 붙들고 이자만 쌓아가는 것은 피해를 한 번 더 겪는 일이 됩니다.

개인회생은 실패의 기록이 아니라, 다시 소득 활동을 이어가기 위한 법적 절차입니다. 특히 전세사기 피해자로 결정받은 사실, 선순위 보증금 현황, 임대인의 기망 정황 등은 절차에서 중요한 소명 자료가 될 수 있습니다. 어떤 자료를 어떤 순서로 준비하느냐에 따라 절차의 기간과 결과가 달라집니다.

다만 변제율과 변제기간, 인가 여부는 소득·재산·부양가족 등 개별 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 혼자 판단하기 어려운 상황이라면, 서류를 정리하기 전에 먼저 상담을 통해 본인의 사건이 어떤 구조인지 확인해보시길 권해드립니다.

2026.07.30