[6,535만 탕감] 버팀목 1억 날린 20대 전세사기 피해자, 개인회생으로 다시 서다

“청년 전세대출로 마련한 첫 보금자리가 전세사기였습니다”

의뢰인은 20대 청년입니다. 처음으로 혼자 살 집을 구하면서 은행의 청년 버팀목 전세자금대출 1억 원을 받아 서울의 한 다세대주택에 전세로 들어갔습니다. 그런데 집주인은 보증금을 돌려줄 능력도 없으면서 한 건물에서 여러 세입자와 계약을 맺은 전세사기 가해자였습니다.

이 글은 전세보증금을 돌려받지 못한 전세사기 피해자가 개인회생으로 빚을 정리한 실제 사례입니다. 진행 중에 법원은 보정권고를 세 번 냈습니다. 김앤파트너스는 매번 소명자료와 수정된 변제계획안으로 대응했습니다. 그 결과 의뢰인은 서울회생법원에서 월 1,391,804원씩 52개월, 변제율 52.65% 조건으로 개인회생 인가결정을 받았습니다. 총채무 약 1억 3,772만 원 가운데 약 6,535만 원을 탕감받게 됐습니다.

1억 원 전세보증금, 왜 절반도 돌려받지 못했을까요?

의뢰인의 빚은 낭비나 무리한 투자로 생긴 것이 아닙니다. 집 한 칸 구하려다 생긴 빚입니다.

첫 번째, 정부 지원 청년 대출로 전셋집을 얻었습니다. 의뢰인은 사회생활을 막 시작한 청년들이 많이 이용하는 버팀목 전세자금대출 1억 원을 받아 보증금을 냈습니다. 대출을 받아 정상적으로 계약하고 입주한, 평범한 출발이었습니다.

두 번째, 집주인이 전세사기 가해자였습니다. 시간이 지나면서 임대인이 보증금을 돌려줄 능력 없이 같은 건물에서 여러 임차인과 계약을 맺어 왔다는 사실이 드러났습니다. 건물은 결국 경매로 넘어갔습니다.

세 번째, 경매 배당금은 4,891만 원뿐이었습니다. 부동산 임의경매 절차에서 의뢰인이 받은 돈은 소액임차인 최우선변제금 48,911,107원이 전부였습니다. 보증금 1억 원 가운데 약 5,100만 원이 그대로 사라졌습니다.

의뢰인은 2025년 6월 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 전세사기피해자로 공식 결정을 받았습니다. 하지만 피해자 결정을 받았다고 해서 돌려받지 못한 보증금 때문에 생긴 빚이 사라지지는 않았습니다. 결국 의뢰인은 개인회생을 신청했습니다.

전세사기 피해자의 개인회생, 무엇이 걸림돌이었을까요?

의뢰인은 피해자인데도 절차가 순탄하지 않았습니다. 법원은 세 차례 보정권고를 냈습니다.

• 1차 보정권고 (2025.09.15): 청년·전세사기피해자 자격으로 변제기간을 24개월로 줄이려 했지만, 법원은 서울회생법원 실무준칙 제424호의 단축 요건을 충족하지 못한다고 보고 변제기간을 36개월 이상으로 바꾸라고 했습니다.
• 2차 보정권고 (2025.11.03): 변제계획의 현재가치(64,355,108원)가 청산가치(64,601,928원)보다 낮다는 지적이 나왔습니다. 개인회생에서는 청산가치 보장 요건을 못 맞추면 인가를 받을 수 없습니다.
• 3차 보정권고 (2026.01.19): 개시결정 뒤에 채권자 명의가 바뀌면서 채권자목록과 변제계획안을 고쳐야 했습니다.

김앤파트너스는 무엇을 했을까요?

김앤파트너스는 보정권고 하나하나에 자료와 수정안으로 대응했습니다.

첫째, 전세사기 피해 경위를 자료로 입증했습니다. 전세사기피해자 결정통지서를 확보해 청년·피해자 자격으로 변제기간 단축을 시도했습니다. 1차 보정권고가 나오자 이전 거주지 주소 소명자료, 소득금액증명, 버팀목 전세자금대출 계약서, 경매 배당표, 전세사기피해자 결정통지서를 한꺼번에 제출했습니다. 의뢰인이 어떻게 피해를 입었는지, 재산 상황이 어떤지를 법원이 한눈에 확인할 수 있게 한 것입니다.

둘째, 청산가치 보장 요건을 맞추도록 변제계획을 다시 짰습니다. 2차 보정권고에서 현재가치가 청산가치보다 약 25만 원 낮다는 지적이 나오자, 변제계획안을 고쳐 청산가치 보장 요건을 충족시켰습니다.

셋째, 개시결정 뒤의 변수에도 바로 대응했습니다. 2025년 12월 개시결정이 난 뒤 채권자 명의가 바뀌었습니다. 3차 보정권고가 나오자 채권자목록과 변제계획안을 빠르게 고쳐 제출했습니다.

그 결과 의뢰인은 2026년 2월 3일, 52개월 동안 원금 기준 변제율 52.65%로 개인회생 인가결정을 받았습니다. 총채무 약 1억 3,772만 원 가운데 약 6,535만 원을 덜고, 매달 정해진 금액만 갚으면 되는 생활로 돌아갔습니다.

전세보증금을 돌려받지 못해 빚이 남았다면

전세사기 피해는 피해자 개인의 잘못으로 생긴 일이 아닌 경우가 많습니다. 그래도 돌려받지 못한 보증금 때문에 생긴 대출 부담은 고스란히 피해자에게 남습니다. 피해자 결정을 받았더라도 개인회생 절차에서는 변제기간, 청산가치, 채권자 변동 같은 쟁점이 따로 생길 수 있어 꼼꼼한 준비가 필요합니다. 전세보증금을 돌려받지 못해 빚을 감당하기 어렵다면 혼자 고민하기보다 전문가와 상담해 보시길 권합니다. 다만 인가 여부와 변제 조건은 개별 상황에 따라 달라질 수 있습니다.