[70% 탕감] 전세보증금 1억 통째로 날린 사회초년생, 다시 출발선에 선 개인회생

“집주인이 파산했다는 문자 한 통에, 제 전 재산이 사라졌습니다”

전세보증금은 대부분의 사회초년생에게 ‘전 재산’입니다. 몇 년치 월급, 부모님이 보태준 목돈, 그리고 은행에서 빌린 전세자금대출이 한 덩어리로 묶여 있는 돈이기 때문입니다. 그런데 그 돈이 사라져도, 은행에 갚아야 할 전세자금대출은 그대로 남습니다. 집도 잃고 빚만 남는 구조입니다.

이 글은 임대인의 파산으로 임차보증금 1억 원을 통째로 잃은 20대 직장인이, 서울회생법원에서 변제율 30.19%, 24개월 변제 조건으로 개인회생 인가를 받은 실제 사례입니다.

성실하게 직장 다니던 사회초년생이, 왜 8,481만원의 빚을 졌을까요?

의뢰인은 수도권 외곽에서 나고 자라 대학을 졸업한 뒤, 2023년 11월 서울 소재 회사에 취업했습니다. 문제는 출퇴근이었습니다. 잦은 야근이 이어지면서 왕복 통근에 쓰는 시간이 감당하기 어려워졌고, 결국 회사 근처에 방을 얻기로 결심합니다. 누구나 할 법한, 지극히 평범한 판단이었습니다.

의뢰인이 고른 방식도 특별할 것이 없었습니다. 공인중개사가 “믿을 만한 집주인”이라고 안내했고, 그 말을 믿고 임차보증금 1억 원에 전세 계약을 체결했습니다. 1억 원의 출처는 이렇습니다.

• 전세자금대출 8,000만원 (은행)
• 어머니 지원 1,600만원, 오빠 지원 400만원

즉, 의뢰인이 실제로 손에 쥐고 있던 돈은 한 푼도 없었습니다. 전부 은행과 가족에게서 빌린 돈이었습니다. 그리고 그 돈은 계약과 동시에 임대인의 계좌로 넘어갔습니다.

2025년 1월, 문자 한 통이 도착합니다. 임대인이 파산을 신청했고 보증금을 반환해줄 수 없다는 내용이었습니다.

왜 한 푼도 돌려받지 못했을까요?

이 사건에서 가장 잔인했던 부분은, 의뢰인에게 잘못이 하나도 없는데 구제 경로가 차례로 막혔다는 점입니다.

첫째, 경매에서 배당받을 순위가 뒤였습니다. 의뢰인은 후순위 임차인이었습니다. 임대인의 부동산이 경매로 넘어가더라도 앞선 권리자들이 먼저 배당을 받아가고 나면, 의뢰인 몫으로 남는 돈은 사실상 없다는 것이 확인되었습니다.

둘째, 전세사기 피해자로 인정받지 못했습니다. 의뢰인은 전세사기피해지원위원회에 피해자 결정을 신청했지만 불인정 결정을 받았습니다. 제도적 구제 경로마저 닫힌 것입니다.

셋째, 대출은 그대로 남았습니다. 보증금은 0원이 되었지만 전세자금대출 8,000만원은 사라지지 않습니다. 여기에 어머니와 오빠에게 빌린 2,000만원까지, 총 8,481만원의 채무가 의뢰인 앞에 남았습니다. 갓 사회에 나온 직장인의 급여로 감당할 수 있는 금액이 아니었습니다.

가족에게 빌린 돈조차 갚지 못하는 상황에서, 의뢰인은 직장을 유지하면서 채무를 정리하는 방법을 찾았습니다. 그것이 개인회생이었습니다.

2년간 매달 106만원을 성실히 납부하면, 나머지 5,937만원은 면책됩니다.

김앤파트너스는 무엇을 했을까요?

임대인의 파산으로 보증금 전액을 잃은 사건은 흔치 않습니다. 흔치 않다는 것은, 법원이 확인하고 싶어 하는 항목이 그만큼 많다는 뜻이기도 합니다. 실제로 이 사건은 두 차례의 보정권고를 거쳤고, 저희는 요구된 항목을 하나도 남기지 않고 소명했습니다.

1차 보정 — “이 1억 원이 정말 보증금으로 들어간 돈이 맞습니까?”

법원이 가장 먼저 확인하는 것은 돈의 흐름입니다. 저희는 확정일자(2023.10.11.)가 찍힌 전세계약서와 등기사항증명서를 제출하고, 은행 대출 실행 직후 8,000만원이 임대인에게 직접 이체된 거래내역과 어머니·오빠가 잔금 2,000만원을 임대인 계좌로 이체한 내역을 함께 냈습니다. 1억 원이 어디서 나와 어디로 갔는지가 자료만으로 한눈에 드러나도록 정리한 것입니다. 전세자금대출과 관련해 양도담보나 질권이 설정되지 않았다는 사실도 확인해 함께 소명했습니다.

투명성이 곧 전략이었습니다. 저희는 전세사기 피해자 불인정 결정을 숨기지 않고 그대로 밝혔습니다. 불리해 보이는 사실을 감추면 나중에 신뢰 전체가 흔들립니다. 대신 경매 절차가 진행되면 임차권등기명령과 배당 내역을 추후 제출하겠다는 단계적 소명 계획을 함께 제시해, 법원이 판단을 미룰 이유를 없앴습니다.

소득과 재산도 남김없이 열었습니다. 신용카드 월별 이용내역과 50만원 이상 단건 내역 정리표, 5개 은행 계좌 거래내역서, 증권사 잔고증명서, 3개월치 급여명세서와 통장거래내역까지 종합적으로 제출했습니다.

2차 보정 — 아직 끝나지 않은 경매를 어떻게 처리할 것인가

가장 까다로운 쟁점이 여기였습니다. 경매가 진행 중이므로 배당 결과에 따라 의뢰인이 일부라도 돈을 받게 될 가능성이 남아 있었고, 그렇게 되면 청산가치가 올라갑니다. 저희는 이 불확실성을 회피하지 않았습니다. 변제계획안 10항에 “배당 결과에 따라 청산가치가 상향될 경우 변제계획 변경을 신청하겠다”는 의무 조항을 직접 반영했습니다. 아울러 최우선변제권 3,400만원과 임대인 파산사건·경매사건의 진행 현황도 그대로 기재했습니다.

결과가 정해지지 않은 사안을 두고 다투는 대신, “결과가 나오면 그에 맞춰 계획을 고치겠다”고 먼저 약속한 것입니다. 법원이 인가를 망설일 이유가 사라졌습니다.

신청 후 약 7개월 만에 인가결정이 나왔습니다.

마무리

전세보증금을 잃은 분들이 가장 많이 하는 말이 “제가 뭘 잘못한 거냐”는 질문입니다. 중개사의 말을 믿고, 은행 심사를 통과한 집에 계약을 했을 뿐인데 전 재산이 사라집니다. 그리고 대출은 남습니다.

이 사건처럼 전세사기 피해자로 인정받지 못하거나 경매에서 배당을 기대하기 어려운 경우에도, 소득이 있고 성실히 갚을 의사가 있다면 개인회생을 통해 직장을 유지하면서 채무를 정리할 수 있습니다. 중요한 것은 돈이 어디로 흘러갔는지, 앞으로 어떤 변수가 남아 있는지를 법원에 정확하게 보여주는 일입니다.

다만 변제율과 인가 여부는 소득·재산·부양가족 등 개별 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 혼자 판단하기 어렵다면 사건 자료를 들고 한 번 상담을 받아보시기 바랍니다.