[75% 탕감] 돌려받지 못한 전세보증금, 카드 돌려막기로 버틴 50대의 개인회생

“집주인에게 못 받은 돈인데, 빚은 제 이름으로 남았습니다”

전세사기 피해의 가장 잔인한 지점은 여기에 있습니다. 보증금은 돌아오지 않는데, 그 보증금을 마련하려고 받은 전세자금대출은 한 푼도 줄지 않는다는 것입니다.

게다가 대출을 보증했던 기관이 은행에 대신 갚아주면(대위변제), 채권자만 은행에서 공적 보증기관으로 바뀔 뿐 갚아야 할 사람은 그대로입니다. 이 글은 임차보증금을 돌려받지 못한 50대 중반 의뢰인이 서울회생법원에서 변제율 25.23%, 60개월 변제 조건으로 개인회생 인가를 받은 실제 사례입니다.

전세보증금을 잃은 뒤, 왜 빚이 1억을 넘겼을까요?

의뢰인은 서울의 한 다세대 주택에 전세로 살고 있었습니다. 보증금은 대부분 전세자금대출로 마련한 돈이었습니다. 자기 돈이 아니라 은행에서 빌려 집주인에게 건넨 돈이었다는 뜻입니다.

그런데 계약이 끝나도 임대인은 보증금을 돌려주지 않았습니다. 전세사기 피해였습니다. 보증금이 회수되지 않자 전세자금대출을 보증했던 한국주택금융공사가 은행에 대위변제를 했고, 그 순간부터 의뢰인의 채권자는 공사로 바뀌었습니다. 채권자 이름만 바뀌었을 뿐, 채무는 그대로 남은 것입니다.

문제는 그 다음이었습니다. 목돈이 묶여 있으니 당장의 생활이 돌아가지 않았습니다.

• 생활비가 부족해 신용카드로 먼저 결제하고
• 카드 결제일이 돌아오면 카드론과 현금서비스로 막고
• 그 카드론을 또 다른 카드로 막는

이른바 돌려막기가 시작되었습니다. 7개 카드사의 카드와 카드론이 쌓였고, 이자가 원금을 밀어 올렸습니다. 사치를 한 것이 아니라 버티려다 늘어난 빚이었습니다. 그렇게 채무는 1억 1,490만원에 이르렀고, 더 이상 자력으로는 원금을 줄일 수 없는 지급불능 상태가 되었습니다.

전세사기 사건의 진짜 쟁점 — 못 받은 보증금은 ‘재산’일까?

개인회생에서 변제금은 소득만으로 정해지지 않습니다. 신청인이 가진 재산의 가치, 즉 청산가치만큼은 최소한 변제해야 한다는 원칙이 있습니다.

여기서 전세사기 피해자만 겪는 딜레마가 생깁니다. 임차보증금은 서류상으로는 여전히 ‘돌려받을 돈’으로 보입니다. 실제로는 한 푼도 손에 쥐지 못했는데, 그 금액이 재산으로 계산되면 매달 내야 할 변제금이 크게 올라가는 결과가 됩니다. 잃어버린 돈 때문에 갚을 돈이 늘어나는 셈입니다.

이 사건에서 방어해야 했던 핵심이 바로 이 지점이었습니다. 여기에 더해, 이미 진행 중이던 임대차보증금 반환소송을 계속 붙잡고 있을 것인지, 회수 가능성이 낮다고 보고 채무 정리로 방향을 바꿀 것인지도 판단해야 했습니다.

김앤파트너스는 무엇을 했을까요?

첫째, 소송의 실익을 먼저 판단했습니다. 김앤파트너스는 2024년부터 임대인을 상대로 임대차보증금 반환소송을 대리하고 있었습니다. 그 과정에서 임대인의 자력과 회수 가능성을 확인한 결과 실제 보증금 회수가 어렵다고 판단했고, 판결문을 기다리며 추심에 시달리는 대신 2025년 9월 개인회생 신청으로 방향을 전환했습니다. 신청과 동시에 금지명령을 진행해 추심을 먼저 멈췄습니다.

둘째, 임차보증금의 청산가치 반영을 막았습니다. 이 사건의 승부처였습니다. 한국주택금융공사의 부채확인서를 확보해 전세보증금반환보증 계약이 존재하지 않는다는 사실을 소명했고, 이를 통해 돌려받지 못한 임차보증금이 청산가치에 가산되지 않도록 방어했습니다.

셋째, 법원 보정권고에 자료로 답했습니다. 돌려막기 사건은 자금 흐름이 복잡해 법원이 소명을 요구합니다. 김앤파트너스는

• 6개 금융기관의 거래내역서와 100만원 이상 통장 사용내역 소명표
• 7개 카드사 이용명세서와 50만원 이상 카드론·현금서비스 사용내역 도표

를 정리해 제출했습니다. 흩어진 숫자를 “왜 이 돈이 나갔는지”가 보이는 표로 만든 것입니다.

넷째, 새 소득을 증명하고 채권자 변동에 즉시 대응했습니다. 의뢰인은 신청 직전 새 직장에 취업한 상태였습니다. 급여명세서와 통장 거래내역서로 안정적인 소득을 소명했습니다. 또 대위변제로 채권자가 바뀌자 채권자변경신청서 접수 직후 부채증명서를 첨부해 채권자목록과 변제계획안을 곧바로 수정 제출했습니다. 그 결과 신청 후 약 7개월 반 만에 인가결정이 나왔습니다.

결과 — 1억 1,490만원 중 8,638만원 면책

매달 47만 5천원씩 5년간 성실히 납부하면, 나머지 8,638만원은 면책됩니다. 카드 이자와 추심 전화에 쫓기던 삶이, 매달 정해진 금액만 감당하면 되는 삶으로 바뀐 것입니다.

마무리

전세사기 피해는 피해자의 잘못으로 생긴 빚이 아닙니다. 그런데도 대출은 남고, 생활은 무너지고, 그 공백을 메우려던 카드빚까지 겹쳐 결국 본인이 감당해야 하는 구조가 됩니다. 보증금을 돌려받기 위한 소송과, 지금 당장의 채무를 정리하는 절차는 서로 다른 문제이며 어느 쪽이 실익이 있는지는 시점에 따라 달라집니다.

특히 돌려받지 못한 임차보증금이 청산가치에 어떻게 반영되는지는 사건마다 판단이 갈리는 지점이라, 초기에 어떤 자료로 소명하느냐가 매달 내야 할 변제금을 좌우합니다. 다만 인가 여부나 변제율 등 결과는 개별 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 혼자 결론 내리기보다 자료를 들고 상담을 받아보시길 권해드립니다.

2026.08.13