회생·파산 전문 변호사 김민수
법무법인 김앤파트너스는 형사, 도산, 행정, 이혼, 건설 등 각 분야의 전문성을 갖춘 변호사들이 의뢰인에게 최상의 결과를 드리기 위해 노력하고 있습니다. 저는 법무법인 김앤파트너스의 대표변호사로서 수천 건의 사건을 처리하며 쌓아 온 노하우와 법인·개인파산관재인을 역임한 경험을 바탕으로 의뢰인께 최적의 솔루션을 제공하겠습니다.
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드라마 속 사례로 배우는 상가 분양 사기와 채무 해결 전략
발행일: November 20, 2025
최근 화제가 되고 있는 드라마 ‘서울 자가 대기업 다니는 김부장’을 보셨나요? 이 드라마는 단순한 가족 이야기를 넘어, 우리 주변에서 실제로 일어날 수 있는 금융 사기와 채무 문제를 생생하게 그려냅니다. 제가 10년간 개인파산관재인으로 활동하면서 수천 건의 사건을 처리한 경험상, 드라마 속 김부장님의 상황은 결코 남의 일이 아닙니다.
오늘은 드라마 속 사례를 통해 상가 분양 사기를 당했을 때 개인회생이 가능한지, 그리고 어떤 조건들을 검토해야 하는지 상세히 알려드리겠습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 피해 상황 | 상가 분양 사기 (분양가 10억 원, 실제 시세 3억 원) |
| 재산 현황 | 서울 아파트 14억 원, 사기 상가, 차량, 퇴직연금 등 |
| 채무 규모 | 신용대출 약 5억 원 + 기타 생활자금 대출 |
| 회생 가능성 | 재산 > 채무로 거의 불가능 |
김부장이 처한 현실
유승용 배우가 연기한 김부장은 대기업에서 희망퇴직한 후 새로운 사업을 찾다가 상가 분양에 뛰어듭니다. 16억 원 시세라는 상가를 10억 5천만 원에 구매했다고 생각했지만, 알고 보니 완벽한 분양 사기였습니다.
김부장의 재산 현황:
발생한 채무:
💡 TIP. 결론부터 말씀드리면, 김부장님의 경우 개인회생이 거의 불가능합니다. 왜 그런지 하나하나 살펴보겠습니다.
| 핵심 원칙 | 김부장 케이스 |
|---|---|
| 청산가치 보장 원칙 | 재산(16억 원+) > 채무(5~7억 원) |
| 사기당한 상가도 재산 포함 | 실제 3억 원 → 분양가 10억 원 평가 |
| 퇴직연금 현금화 문제 | IRP 전환 시 전액 재산 포함 |
| 기타 재산 합산 | 차량, 보험, 최근 증여금 모두 포함 |
재산이 채무보다 많은 문제
개인회생에서 가장 중요한 원칙이 있습니다. 바로 청산가치 보장 원칙입니다. 쉽게 말해, 내가 가진 재산의 총액이 빚보다 많으면 개인회생을 할 수 없다는 뜻입니다.
김부장님의 재산을 정리해보겠습니다:
① 서울 아파트 14억 원
담보대출이 거의 다 갚아진 상태라면, 대출금을 제외한 순수 재산가치가 13억 원 이상일 것으로 추정됩니다. 이것만으로도 이미 채무액(약 5~7억 원)을 초과합니다.
② 사기당한 상가도 재산으로 계산
가장 억울한 부분이 바로 이겁니다. 분양 사기를 당해 실제 가치는 3억 원 정도지만, 등기까지 완료된 상태에서는 분양가 10억 원으로 재산 평가될 가능성이 높습니다.
담보대출이 있다면 그만큼 공제되지만, 드라마에서는 신용대출로 구매한 것으로 나옵니다. 이 경우 상가 가치 전액이 재산으로 잡힙니다.
💡 “제가 수천 건의 회생 사건을 처리하면서 가장 안타까웠던 케이스가 바로 이런 경우입니다. 사기를 당했는데도 그 재산 때문에 오히려 회생이 막히는 상황이죠.”
③ 퇴직연금(IRP) 현금화의 함정
퇴직 전 DC형 퇴직연금은 면제 재산으로 분류되어 재산에 포함되지 않습니다. 하지만 김부장님처럼 퇴직 후 IRP로 전환하여 현금화하면, 이 돈 전체가 재산으로 평가됩니다.
④ 기타 재산들
재산 총액 계산
| 재산 항목 | 평가액 |
|---|---|
| 서울 아파트 | 약 13억 원 |
| 사기 상가 | 3~10억 원 |
| 차량 및 기타 | 약 5천만 원 |
| 합계 | 최소 16억 원 이상 |
💡 TIP. 채무가 5~7억 원인 상황에서 재산이 16억 원 이상이므로, 청산가치 보장 원칙에 의해 개인회생 신청 자체가 불가능합니다.
| 필수 조건 | 세부 내용 |
|---|---|
| 고정 소득 확보 | 4대보험 가입 직장, 지속 가능한 소득 증명 |
| 상가 가치 낮추기 | 감정평가, 실거래 사례, 경매 낙찰가 제시 |
| 부양가족 인정 | 배우자 소득 시 불인정, 자녀는 만 21세까지 1년 한정 |
| 재산 정리 전략 | 보험·차량·증여금 등 사전 정리 필요 |
그렇다면 서울 자가가 아니었다면 어땠을까요? 상가만 있는 상황이라면 개인회생 가능성이 있을까요?
회생 가능성은 있으나 조건이 까다로움
결론부터 말씀드리면, 가능성은 있지만 여러 조건을 충족해야 합니다.
① 고정 소득 확보 필수
개인회생의 첫 번째 조건은 지속적이고 고정적인 소득입니다.
💡 과거 대기업 부장 연봉은 상관없습니다. 현재 소득 기준으로 변제금이 산정되므로, 퇴직 후 소득이 현저히 줄어도 회생 신청에는 문제없습니다.
② 상가 가치 낮추기가 핵심
상가 분양 사기의 경우, 가장 큰 문제는 실제 거래가가 없다는 점입니다.
법원에서는 처음에 분양가(10억 원)로 재산을 평가하라고 할 가능성이 높습니다. 이렇게 되면 회생 자체가 불가능하거나, 가능하더라도 변제금이 너무 높아집니다.
해결 방법:
💡 “실무에서 가장 많이 다투는 부분이 바로 부동산 가치 평가입니다. 상가나 오피스텔처럼 거래가 불투명한 부동산은 평가액을 낮추는 것만으로도 변제금을 수천만 원 줄일 수 있습니다.”
③ 부양가족 인정의 어려움
드라마 속 김부장 가정의 상황:
서울회생법원 기준으로 만 21세까지 성인 자녀도 부양가족으로 인정받을 수 있지만, 연 500만 원 이상 소득이 있으면 제외됩니다.
| 시점 | 대응 방법 | 효과 |
|---|---|---|
| 등기 전 | 분양권 해제 적극 검토 | 대출 부담 제거, 재산 평가 제외 |
| 등기 후 | 감정평가 + 실거래가 조사 | 재산가치 낮춤 → 변제금 감소 |
| 재산 정리 | 보험·차량·증여금 정리 | 청산가치 감소 |
| 법률 상담 | 전문 변호사 조기 상담 | 최적 해결 전략 수립 |
등기 전이라면 분양권 해제 검토
아직 소유권 이전 등기가 완료되지 않은 상태라면, 분양권 해제를 적극 검토해야 합니다.
분양권 상태일 때:
등기 완료 후라면 가치 평가가 핵심
이미 등기까지 완료되었다면:
다른 재산 정리 전략
보험 해약환급금
차량
최근 증여·대여금
| 사기 수법 | 예방 전략 |
|---|---|
| “지금 아니면 기회 없습니다” 압박 | 충분한 검토 시간 확보, 즉시 결정 금지 |
| “특별히 당신에게만” 특혜 강조 | 왜 나에게만 혜택을 주는지 의심 |
| 비현실적인 저가 제안 | 시세 조사, 전문가 의견 필수 |
| 감언이설과 칭찬 공세 | 감정 배제, 객관적 사실 중심 판단 |
상가 분양 사기의 전형적 수법
드라마에서 나온 사기 수법은 현실에서도 그대로 일어납니다:
① “지금 아니면 기회 없습니다” 압박
② “특별히 부장님께만 드리는 기회”
③ “주변 시세보다 훨씬 저렴하게”
④ 감언이설과 칭찬 공세
투자 전 반드시 확인할 사항
💡 “혼자서 판단하지 마세요. 큰 금액이 오가는 거래일수록 반드시 전문가의 조언을 받으시기 바랍니다. 제가 만난 의뢰인 중 상당수가 ‘그때 한 번만 더 확인했으면’이라는 후회를 하셨습니다.”
드라마를 보면서 가장 마음 아팠던 부분은 김부장이 가족을 위해 무리한 투자를 결정하는 장면이었습니다. 25년간 모은 퇴직금과 희망퇴직 수당, 그리고 추가 대출까지 합쳐 순식간에 10억 원이 날아갔습니다.
가장의 무게와 합리적 판단의 균형
가족을 위한 마음은 소중하지만:
전문가도 자기 분야 외에는 일반인:
신뢰와 의심의 균형:
김부장의 사례에서 배울 수 있는 교훈은 명확합니다:
💡 TIP. 서울에 자가가 있고, 안정적인 직장이 있다고 해서 채무 문제가 쉽게 해결되는 것은 아닙니다. 오히려 재산이 많아서 법적 구제를 받지 못하는 경우도 있습니다.
지금 상가 분양이나 부동산 투자로 고민하고 계신다면, 반드시 여러 번 검토하시고 전문가의 조언을 구하시기 바랍니다. 그리고 이미 피해를 입으셨다면, 혼자 고민하지 마시고 빨리 상담받으시길 권합니다.
걱정하지 마세요. 문제가 있다면 반드시 해결 방법이 있습니다.
📞 상담문의
1577-1097
법무법인 김앤파트너스 대표변호사
김민수 변호사
– 서울대학교 경제학부 졸업
– 제 52회 사법시험 합격
– 사법연수원 42기 수료
– 대한변호사협회 등록 [도산] 전문변호사
