[84% 탕감] 부부공동명의 아파트 지분 지키며, 5년 무직 끝에 다시 선 개인회생

“집은 공동명의인데, 제 몫은 얼마로 계산되는 건가요?”

개인회생을 알아보던 분들이 가장 먼저 멈칫하는 지점이 있습니다. 이름이 올라간 집이 있다는 것입니다. 내가 사는 집이 아니더라도, 대출이 잔뜩 끼어 있더라도, 등기부에 이름이 있으면 법원은 그 재산의 가치를 따집니다. 이것을 청산가치라고 합니다. 청산가치를 얼마로 계산하느냐에 따라 갚아야 할 돈이 크게 달라집니다.

이 글은 배우자와 부부공동명의로 아파트를 분양받았지만 최근 5년간 직장이 없었고, 그 사이 생활비와 돌려막기로 1억 1,371만원의 채무를 지게 된 40대 후반 의뢰인의 실제 개인회생 사례입니다. 이 사건에서 법원은 의뢰인을 ‘물상보증인’으로 보고 청산가치를 계산하려 했습니다. 김앤파트너스는 이에 반박해 청산가치를 998만원으로 관철했습니다. 의뢰인은 수원회생법원에서 변제율 15.61%, 36개월 조건으로 인가결정을 받았습니다.

소득 없던 5년, 왜 빚은 계속 늘었을까요?

의뢰인의 빚은 한 번에 크게 생긴 것이 아니었습니다. 벌이는 없는데 생활은 이어가야 했고, 그 사이를 대출로 메운 결과였습니다.

첫 번째, 직장 없이 분양받은 아파트였습니다. 2020년 의뢰인 부부는 수도권의 한 신축 아파트를 분양받았습니다. 당시 의뢰인은 직장이 없었기 때문에 중도금은 배우자 명의로 받은 주택담보대출로 치렀고, 등기는 부부 공동명의로 마쳤습니다. 가족의 보금자리를 마련하려던 평범한 선택이었습니다.

두 번째, 새 집에는 들어가 살지 못했습니다. 2023년 아파트가 완공되었지만 대출 부담 때문에 부부는 그 집에 들어가지 못했습니다. 대신 임차인을 들여 월 77만 5천원의 임대료를 받았고, 의뢰인 가족은 인근의 다른 아파트에 세 들어 살았습니다. 집은 있지만 내 집에 살지 못하는 상황이었습니다.

세 번째, 소득이 없는 5년 동안 카드와 대출이 쌓였습니다. 최근 5년간 의뢰인은 직장이 없었습니다. 생활비는 신용카드로 쓰고, 카드값은 대출로 막고, 그 대출 이자는 다시 다른 대출로 막는 돌려막기가 이어졌습니다. 채권자는 시중은행과 인터넷은행, 여러 카드사로 늘어났습니다.

네 번째, 다시 일을 시작했지만 빚을 따라잡을 수 없었습니다. 2024년 8월 의뢰인은 한 상담기관에 프리랜서로 일하기 시작했습니다. 하지만 막 시작한 프리랜서 수입으로는 이미 1억원을 넘긴 채무의 원리금을 감당할 수 없었습니다. 결국 개인회생을 결심하게 되었습니다.

공동명의 아파트, 청산가치는 어떻게 계산됐을까요?

이 사건의 핵심 쟁점은 부부공동명의 부동산의 청산가치였습니다.

아파트에는 배우자 명의로 받은 큰 주택담보대출(근저당권)이 설정되어 있었습니다. 법원은 의뢰인을 ‘물상보증인’으로 보았습니다. 배우자의 빚을 위해 의뢰인이 자기 지분을 담보로 내준 것이라는 해석입니다. 그래서 대출금 가운데 1억 4,657만원을 배우자 지분에서 먼저 공제해야 한다고 요구했습니다.

이 방식대로 계산하면 배우자 지분이 대출을 먼저 떠안게 됩니다. 그만큼 의뢰인 지분에는 대출이 덜 잡히고, 의뢰인의 청산가치는 크게 올라갑니다. 청산가치가 오르면 회생 기간 동안 갚아야 할 최소 금액도 함께 올라갑니다. 소득이 막 생기기 시작한 의뢰인에게는 회생 자체가 어려워질 수 있는 문제였습니다.

여기에 소명할 것도 많았습니다. 5년간 소득이 없었다는 사실, 새로 생긴 프리랜서 소득의 규모, 카드 사용처, 임차인의 보증금 관계까지 하나하나 증빙이 필요했습니다.

김앤파트너스는 무엇을 했을까요?

① ‘물상보증인’이 아니라는 점을 짚었습니다. 담당 변호사는 이 대출이 부부가 함께 살 집을 마련하려고 받은 공동의 담보대출이라고 주장했습니다. 배우자 빚에 의뢰인이 담보만 대준 구조가 아니므로 물상보증인으로 보기 어렵다는 것입니다. 그리고 다음과 같이 계산해 달라고 요청했습니다.

• 부동산 총가치 533,060,000원
• − 근저당권 채무 463,095,652원
• − 임차보증금 50,000,000원
• = 19,964,348원 → 의뢰인 지분 1/2 = 9,982,174원

법원은 이 주장을 받아들였고, 청산가치는 998만원으로 반영되었습니다.

② 임차인 보증금을 별제권부채권으로 정리했습니다. 전입세대열람확인서와 주택임대차계약신고필증을 제출해 임차인의 권리관계를 입증했습니다. 이를 바탕으로 임차보증금을 별제권부채권으로 정리했습니다.

③ 무직 기간과 프리랜서 소득을 서류로 입증했습니다. 최근 5년간 직장이 없었던 사실은 건강보험자격득실확인서와 사실증명(신고사실없음)으로 소명했습니다. 프리랜서 소득은 사업소득명세서, 통장거래내역서, 월평균수입 산정내역표로 입증했습니다.

④ 카드 사용처와 채권액을 꼼꼼히 맞췄습니다. 카드 결제와 현금서비스 중 50만원 이상 쓴 곳은 소명표로 정리했고, 은행 5곳의 거래내역서도 제출했습니다. 한 은행 채권은 부채증명서와 금액이 달라 원금과 이자를 증명서 기준으로 바로잡았습니다.

⑤ 두 번째 보정권고에는 3일 만에 대응했습니다. 2차 보정권고에서는 별제권부채권 내역을 고치라는 요구가 있었습니다. 또 1차 보정서의 청산가치 부분에는 카드 사용처를 모두 소명했는데도 반영 문구가 잘못 남아 있었습니다. 두 가지 모두 3일 안에 정정해 제출했습니다.

결과는 어떻게 됐을까요?

2025년 9월 1일, 수원회생법원은 변제율 15.61%, 36개월 변제계획을 인가했습니다.

의뢰인은 앞으로 36개월 동안 매달 약 49만원씩 총 1,763만원을 갚습니다. 변제를 마치면 나머지 9,608만원은 면책을 받게 됩니다. 법원 요구대로 계산했다면 크게 올라갔을 청산가치를 998만원으로 지켜낸 덕분에, 다시 일을 시작한 의뢰인이 감당할 수 있는 변제계획을 세울 수 있었습니다.

이름 올린 집이 있어도, 계산 방법이 중요합니다

공동명의 부동산이나 대출이 많이 끼어 있는 집이 있다고 해서 개인회생을 포기할 필요는 없습니다. 다만 그 재산이 청산가치로 얼마나 잡히는지는 대출이 어떻게 생겼는지, 누가 실제 채무자인지, 임차인이 있는지 등에 따라 달라집니다. 법원의 첫 판단이 최종 결론이 아닐 수도 있습니다.

비슷한 상황이라면 혼자 판단하지 마시고 전문가와 먼저 상담해 보시길 권합니다. 인가 여부와 변제 조건은 개별 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

• 비실명 처리: 의뢰인·배우자·임차인 이름, 아파트 단지명과 동 이름, 상담센터 이름, 은행·카드사 이름을 모두 뺐습니다. 의뢰인은 성별을 밝히지 않고 “40대 후반 의뢰인”으로만 적었습니다.
• 추천 제목안을 쓰지 않은 이유: 추천 제목안의 “청산가치 1.46억 요구”는 자료와 맞지 않습니다. 1억 4,657만원은 법원이 요구한 청산가치가 아니라, 배우자 지분에서 먼저 빼라고 한 대출 금액입니다. 그래서 본문도 그 뜻대로 썼고, 법원 방식으로 계산했을 때의 청산가치는 자료에 없어 숫자로 적지 않았습니다.
• 탕감률 84%: 100에서 변제율 15.61%를 뺀 84.39%를 내림한 값입니다.