새로운 도약을 꿈꿉니다. 입니다.
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회생·파산 전문 변호사 김민수
법무법인 김앤파트너스는 형사, 도산, 행정, 이혼, 건설 등 각 분야의 전문성을 갖춘 변호사들이 의뢰인에게 최상의 결과를 드리기 위해 노력하고 있습니다. 저는 법무법인 김앤파트너스의 대표변호사로서 수천 건의 사건을 처리하며 쌓아 온 노하우와 법인·개인파산관재인을 역임한 경험을 바탕으로 의뢰인께 최적의 솔루션을 제공하겠습니다.
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회생·파산 전문 변호사 김민수
2026.05.14
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회생·파산 전문 변호사 김민수
2026.05.06
원룸이나 빌라 같은 다가구 주택에 사는 임차인이 전세 기간이 끝나 보증금을 요구했는데, 집주인이 “돈이 없어서 파산 신청했다”고 말하는 경우가 있습니다. 당연히 받아야 할 보증금인데 집주인이 파산한다니 엄청 당황스러우실 겁니다.
이럴 때 보증금 소송을 해야 하는지, 아니면 다른 방법이 있는지 많이 궁금해하실 텐데요. 집주인 파산 시 임차인이 취해야 할 구체적인 대응 방법과 보증금을 최대한 회수하는 법을 실무 경험을 바탕으로 자세히 설명드리겠습니다.
| 상황 | 소송 가능 여부 | 결과 |
|---|---|---|
| 파산 선고 후 | 불가능 | 소 각하 |
| 파산 신청 중 | 가능하나 무의미 | 판결 받아도 강제집행 불가 |
파산 선고 후 민사소송 불가
결론부터 말씀드리면, 집주인이 파산하면 보증금 반환 소송은 거의 의미가 없습니다.
일반적으로 집주인이 보증금을 안 주면 보증금 반환 소송이라는 민사소송을 통해 판결받고 강제 집행해서 돈을 돌려받습니다. 그런데 집주인이 파산 신청을 하면 상황이 완전히 달라집니다.
집주인이 파산 선고를 받은 이후라면 아예 민사소송을 하는 것 자체가 불가능합니다. 선고 이후에 소송을 제기하면 소 각하를 받게 됩니다. 각하란 소송 요건 자체가 갖춰지지 않아 법원에서 판단도 하지 않고 “안 된다”고 하는 것을 말합니다.
파산 신청 중일 때도 소송은 무의미
만약 임대인이 파산 신청을 했지만 아직 선고 전이라면 민사소송 자체는 할 수 있습니다. 이후에 파산 선고가 나면 파산관재인에게 사건을 이어받게 해서 진행할 수도 있습니다.
하지만 이것도 별 의미가 없습니다. 정당한 임차인이라면 굳이 소송으로 판결을 받지 않아도 파산 절차에서 보증금 채권은 법원이 인정해주기 때문입니다.
💡 TIP. 이미 파산 선고가 난 상황에서는 판결을 받더라도 임대인 재산에 압류나 경매 같은 강제 집행을 할 수 없습니다. 개별적으로 집행할 수 없으니 소송 자체가 무의미한 것이죠.
| 절차 단계 | 내용 |
|---|---|
| 1. 채권 조사 | 법원이 채권자들의 채권 확인 |
| 2. 재산 정리 | 집주인의 재산을 현금화 |
| 3. 배당 | 우선순위에 따라 채권자에게 분배 |
채권 조사와 배당 절차
그렇다면 내 보증금은 어떻게 받아야 할까요?
집주인이 파산하면 법원은 채권자들을 상대로 채권 조사를 진행한 다음 정당한 채권자들에게 집주인의 재산을 정리해서 만든 돈을 나눠줍니다.
이때 대항력과 확정일자가 있는 다가구 주택의 임차인은 자신이 살고 있는 주택에 대해 확정일자 순위에 따라 다른 일반 채권자들보다 우선해서 배당받을 수 있습니다.
선순위 채권이 많으면 보증금 회수 어려워
하지만 내 앞에 근저당권이 많이 잡혀 있거나 다른 임차권자들이 선순위로 있으면 보증금을 온전히 다 못 받는 경우가 많습니다.
제가 10년 가까이 개인파산관재인을 하면서 수천 건의 사건을 처리해보니, 이런 경우 보증금을 전액 회수하기는 정말 어렵습니다.
| 조사 방법 | 확인 가능한 내용 | 활용 방안 |
|---|---|---|
| 열람복사 신청 | 계좌 내역, 재산·부채 내역 | 재산 은닉 여부 확인 |
| 이의신청 | 도박, 낭비, 재산 빼돌림 등 | 면책 불허 요청 또는 환수 요청 |
이의신청이 필요한 이유
보증금을 다 못 받을 것 같은 임차인들은 집주인이 재산을 다른 곳으로 빼돌린 건 없는지 꼼꼼하게 조사해 달라고 법원에 이의신청을 하는 게 필요합니다.
이런 신청을 하려면 집주인에 대한 정보가 필요한데, 열람복사 신청을 통해 임대인이 법원에 제출한 파산 관련 서류를 확보할 수 있습니다.
열람복사 신청 절차
열람복사는 내 마음대로 다 볼 수 있는 게 아니라 법원에 허가 신청을 해서 허락을 받아야 합니다.
허가를 받으면 집주인의 계좌 내역, 재산·부채 내역 같은 걸 다 볼 수 있어서 집주인이 도박이나 낭비로 재산을 탕진했는지, 아니면 돈을 다른 곳으로 빼돌린 건 없는지 확인할 수 있습니다.
확보한 자료로 할 수 있는 일
이렇게 확보한 자료를 바탕으로 법원에 다음과 같은 요청을 할 수 있습니다:
물론 이런 과정이 말처럼 쉽지는 않습니다. 그래도 이렇게라도 해야 집주인의 다른 재산을 확보해서 내 보증금을 조금이라도 더 받을 수 있습니다.
| 요건 | 충족 조건 |
|---|---|
| 민사 요건 | 집주인 파산 시 자동 충족 |
| 형사 요건 | 전세사기 혐의 인정 필요 |
전세사기 피해자 인정 제도란
이런 과정을 다 거쳤는데도 보증금을 다 회수하지 못하면 어떻게 될까요? 보증금을 은행 대출로 마련한 분들은 이 때문에 빚까지 생기게 됩니다.
이런 분들을 위해 나라에서 만들어 놓은 게 바로 전세사기 피해자 인정 제도입니다.
하지만 보증금을 못 받았다고 해서 다 전세사기 피해자가 되는 건 아닙니다.
전세사기 피해자 인정 요건
전세사기 피해자로 인정받으려면 두 가지 요건을 갖춰야 합니다:
1. 민사 요건: 집주인이 파산했으면 민사 요건은 바로 충족됩니다.
2. 형사 요건: 집주인에 대한 전세사기 혐의가 인정돼야 합니다. 단순히 보증금을 돌려주지 않았다는 것만으로는 부족하고, 그게 사기라고 의심할 만한 정황이 있어야 합니다.
형사 고소 시 주의사항
형사 요건을 인정받기 위해서는 형사 고소가 필요할 수 있습니다.
형사 고소할 때 그냥 “보증금 안 돌려주니까 전세사기다”라고만 적어서는 안 됩니다. 임대인의 혐의를 입증할 만한 구체적인 사정과 객관적 증거를 함께 첨부해야 합니다.
💡 TIP. 이런 증거를 확보하기 위해서라도 앞서 말씀드린 파산 절차에서의 기록 열람복사가 정말 중요합니다.
이런 자료를 토대로 고소장을 작성한다면 범죄 혐의가 인정될 확률이 높아지고, 전세사기 피해자 신청 시에도 고소장을 첨부하면 피해자 인정 가능성이 올라갑니다.
| 지원 제도 | 혜택 내용 |
|---|---|
| 버팀목 전세대출 | 1~2%대 저금리 대출 |
| 공공임대주택 | 시세보다 저렴한 임대료 |
| 개인회생 | 대출금 탕감 (일부 법원 2년 내 종결) |
전세사기 피해자 혜택
전세사기 피해자로 인정받으면 몇 가지 혜택을 받을 수 있습니다:
1. 버팀목 전세대출: 주택도시기금에서 하는 전세 피해 임차인 대상 대출로, 1~2%대의 저금리로 대출받을 수 있습니다.
2. 공공임대주택 우선 공급: LH에서 하는 제도로, 시세보다 저렴한 임대료로 임대주택을 지원받을 수 있습니다.
근본적 해결은 개인회생
이런 제도를 통해 기존 대출 이자를 줄이거나 저렴한 비용으로 임대주택을 이용하는 건 좋지만, 기존 전세 대출금 자체를 없애주지는 못합니다.
요건이 맞는다면 개인회생을 통해 탕감받는 걸 생각해보셔야 합니다.
서울이나 수원 회생법원 같은 경우는 전세사기 피해자로 인정되면 회생을 2년 내로 끝내주기도 하니까, 회생으로 전세 대출금을 해결하는 것도 고려해보시기 바랍니다.
오늘은 집주인이 파산했을 때, 특히 원룸·빌라 같은 다가구 주택에서 보증금을 다 못 받을 가능성이 높은 경우 어떻게 대처해야 하는지 말씀드렸습니다.
핵심 내용을 정리하면:
보증금을 못 돌려받아서 고민이신 분들께 이번 글이 조금이나마 도움이 되었으면 합니다. 궁금한 점이 있으시면 법무법인 김앤파트너스로 문의 주시면 친절히 답변드리겠습니다.
📞 상담문의
1577-1097
법무법인 김앤파트너스 | 기사회생TV 김민수 변호사
법무법인 김앤파트너스 대표변호사
김민수 변호사
– 서울대학교 경제학부 졸업
– 제 52회 사법시험 합격
– 사법연수원 42기 수료
– 대한변호사협회 등록 [도산] 전문변호사
