아파트 안 팔고 개인회생 들어가면 청산가치 6천만 원, 낮출 방법 없을까요?

회생·파산 전문 변호사 김민수2026년 8월 9일

카테고리 라이브Q&A · 업로드 2026-08-05

매각이 어려운 아파트를 보유한 채 개인회생을 신청할 때는 신고 시세와 실제 환가액의 괴리를 입증해 청산가치를 낮출 수 있습니다. 사감정·경매 낙찰가·미매각 데이터 활용법을 정리했어요.

💬 시청자 질문

아파트를 팔지 않고 개인회생에 들어가려는데, 시세가 1억 5천만 원이고 담보 대출이 9천만 원이라 6천만 원이 청산가치로 잡힙니다. 이 금액이 너무 부담스러운데, 낮출 수 있는 방법이 있을까요?

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매각이 어렵다면 신고된 시세(1억 5천만 원)와 실제 처분 가치가 다르다는 점을 적극적으로 입증해야 청산가치를 낮출 수 있어요. 감정평가사에게 사감정을 의뢰하거나, 인근 유사 아파트의 실제 경매 낙찰가 자료를 제출하거나, 매물로 내놓고 팔리지 않는 기간을 데이터로 남기는 방법이 대표적입니다. 담보 대출 당시 감정가와 현재 시장 상황이 다르다는 걸 숫자로 뒷받침해야 감액 여지가 생겨요.

30초 요약

청산가치란 “채무자가 파산했다면 채권자가 배당받았을 금액”으로, 개인회생 총변제액의 하한선이 됩니다
아파트 시세(1억 5천) − 담보(9천) = 순가치 6천만 원이 그대로 청산가치에 반영됩니다
신고 시세를 낮추면 청산가치도 내려가 3년 변제 총액이 줄어듭니다
사감정, 유사 경매 낙찰가, 매물 미거래 데이터 세 가지가 대표 입증 수단이에요
인정 여부는 재판부 재량이라 자료 준비 방향을 미리 상담받는 게 유리합니다

📺 원본 영상 — 기사회생 TV (해당 질문 시점 28:26부터 재생)

아파트 청산가치, 신고 시세를 낮춰 감액받는 3가지 방법

개인회생에서 “청산가치”는 채무자가 만약 파산했다면 채권자들이 배당받을 수 있었던 금액을 뜻해요. 법은 개인회생 변제계획으로 갚는 총액이 이 청산가치보다 적으면 안 된다고 정하고 있어서(청산가치 보장 원칙), 아파트 순가치가 크면 3년 변제 총액도 그만큼 올라갑니다. 결국 시세를 실제에 가깝게 낮추는 게 부담을 줄이는 핵심이에요.

실무에서 자주 쓰는 감액 입증 절차는 다음과 같습니다.

1차 시세 자료 확보 — 네이버 부동산 등 공개 시세와 최근 실거래 부재 이력 캡처·정리
유사 경매 낙찰가 조사 — 대법원 법원경매정보에서 인근 동일 평형·연식 아파트의 실제 낙찰가 확보
사감정 의뢰 — 감정평가법인에 개별 감정을 요청해 현 시점 기준 평가액 산출
매물 등록·미매각 데이터 축적 — 중개업소에 매물로 올려두고 일정 기간 거래가 성립되지 않는 이력 확보
자료 종합 제출 — 재산목록·청산가치 산정 근거로 회생위원과 법원에 제출, 시세 감액 요청

40대 자영업자 A씨는 시세 1억 5천만 원 아파트에 담보 9천만 원이 걸려 있어 청산가치 6천만 원이 그대로 3년 변제액에 얹히는 상황이었어요. 매각도 어려웠던 A씨는 인근 동일 평형이 최근 경매에서 1억 원대 초반에 낙찰된 자료와 사감정 결과를 함께 제출해 실제 환가 가치가 신고 시세보다 낮음을 소명했고, 청산가치가 조정되어 변제계획안 인가에 이른 사례가 실무상 존재합니다.

법령 근거 — 청산가치 보장 원칙은 아래 조문에 규정돼 있어요.

※ 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제614조: 변제계획 총변제액은 채무자가 파산할 때 배당받을 총액보다 적어서는 안 됩니다.

📜 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제614조 조문 본문 보기

제614조(변제계획의 인부) ①법원은 개인회생채권자 또는 회생위원이 이의를 진술하지 아니하고 다음 각호의 요건이 모두 충족된 때에는 변제계획인가결정을 하여야 한다. 다만, 제610조제3항에 의한 변제계획안 수정명령에 불응한 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 변제계획이 법률의 규정에 적합할 것 2. 변제계획이 공정하고 형평에 맞으며 수행가능할 것 3. 변제계획인가 전에 납부되어야 할 비용ㆍ수수료 그 밖의 금액이 납부되었을 것 4. 변제계획의 인가결정일을 기준일로 하여 평가한 개인회생채권에 대한 총변제액이 채무자가 파산하는 때에 배당받을 총액보다 적지 아니할 것. 다만, 채권자가 동의한 경우에는 그러하지 아니하다.

법령 원문 보기

사감정 결과나 유사 경매 낙찰가 인정 여부는 관할 법원·재판부에 따라 편차가 큽니다. 어떤 자료를 어느 정도 두께로 준비해야 할지는 사건별로 달라지므로 개별 상담이 필요해요.

자주 묻는 질문

사감정 비용은 누가 부담하나요?

사감정 수수료는 채무자가 직접 부담해야 합니다. 아파트 규모·지역에 따라 편차가 있으니 감정평가법인에 견적을 먼저 문의해보세요. 감액 폭이 크지 않으면 오히려 손해일 수 있어 미리 유사 경매 낙찰가로 방향성을 가늠해보는 게 좋습니다.

KB시세나 네이버 시세로만 신고하면 안 되나요?

실거래가 활발한 단지라면 공개 시세로 산정되는 게 일반적이에요. 다만 거래가 뜸하거나 실제 환가액이 시세와 괴리가 크다면 그 사실을 별도 자료로 입증해야 합니다. 아무 근거 없이 낮은 금액만 주장하면 회생위원이 받아들이지 않아요.

아파트를 팔고 개인회생에 들어가는 게 더 유리한가요?

사례마다 다릅니다. 매각 후 잔여 자금을 어떻게 관리하느냐, 담보 대출 상환 후 순수익이 얼마인가에 따라 오히려 청산가치가 올라갈 수도 있어요. 매각·보유 두 시나리오를 비교 검토한 뒤 결정하는 게 안전합니다.

인가 후에 아파트 시세가 오르면 어떻게 되나요?

인가 시점을 기준으로 청산가치가 확정되므로 이후 시세 변동은 원칙적으로 변제계획에 영향을 주지 않아요. 다만 매각 등 재산 변동이 생기면 신고 의무가 있으니 담당 변호사와 상의하시기 바랍니다.

핵심 정리

청산가치 감액은 “숫자 입증” 싸움 — 감정평가서·경매 낙찰가·미매각 이력 같은 정량 자료가 있어야 재판부가 움직입니다
사감정은 손익 계산부터 — 감액 예상액이 사감정 비용을 충분히 넘을 때만 실익이 있어요
매각 vs 보유는 시나리오 비교 — 잔여 자금과 순가치를 함께 놓고 총변제액이 낮은 쪽을 선택하세요

마무리하며

담보가 걸린 아파트를 안고 개인회생에 들어가는 건 청산가치 산정 하나만으로도 3년 변제 총액이 크게 흔들리는, 사건의 뼈대에 해당하는 결정이에요. 자료를 어디까지 준비할지, 매각과 보유 중 어느 쪽이 총 부담을 줄이는지는 반드시 신청 전에 변호사와 함께 시뮬레이션해보시기 바랍니다.

이 글은 기사회생 TV 2026-08-05 라이브 방송의 시청자 Q&A 를 바탕으로 정리한 일반 법률 정보입니다. 개별 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라지므로 반드시 변호사 상담을 받으시기 바랍니다.

회생·파산 전문 변호사 김민수

법무법인 김앤파트너스는 형사, 도산, 행정, 이혼, 건설 등 각 분야의 전문성을 갖춘 변호사들이 의뢰인에게 최상의 결과를 드리기 위해 노력하고 있습니다. 저는 법무법인 김앤파트너스의 대표변호사로서 수천 건의 사건을 처리하며 쌓아 온 노하우와 법인·개인파산관재인을 역임한 경험을 바탕으로 의뢰인께 최적의 솔루션을 제공하겠습니다.

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