아파트를 경매로 넘겨도 개인회생 청산가치에 잡히는 금액이 있나요?

회생·파산 전문 변호사 김민수2026년 8월 11일

카테고리 라이브Q&A · 업로드 2026-08-05

경매 중인 아파트도 담보권 우선 배당 후 남는 실질 배당액이 청산가치로 잡힙니다. 감정가와 유찰 이력, 최저매각가 자료로 실질에 맞게 낮추는 방법을 정리했어요.

💬 시청자 질문

아파트를 경매로 넘기고 있는데, 경매로 넘겨도 개인회생 청산가치로 잡히는 금액이 따로 있나요?

[LIVE] '전액 입금 거절' 압류방지통장, 월급통장으로 쓰려면 (관리계좌 신설) 답변 시점 캡쳐 — 기사회생TV – 라이브Q&A – 김민수 변호사

경매가 회생 신청 전에 이미 끝나고 남는 재산이 없다면 청산가치에 잡힐 금액은 없어요. 다만 경매가 진행 중인 상태에서 개인회생을 신청하면 감정평가액이 청산가치의 기준이 될 수 있어요. 여기서 청산가치란 ‘지금 파산했다면 채권자들이 받을 배당 총액’을 말하는데, 감정가 그대로가 아니라 선순위 담보권(근저당) 잔액과 경매비용을 뺀 실질 배당액으로 산정하는 게 원칙입니다.

30초 요약

경매가 이미 완료되어 남는 재산이 없다면 청산가치에 잡힐 금액도 없어요
경매 진행 중 회생 신청 시 감정평가액이 청산가치 산정의 출발점이 됩니다
실질 청산가치 = 감정가 − 선순위 담보권 잔액 − 경매비용
유찰 이력·최저매각가 자료로 청산가치를 실질에 맞게 낮춰 주장할 수 있어요
별도 세대인 가족(예: 모친)의 낙찰은 채무자 본인 재취득 제한과 무관합니다

📺 원본 영상 — 기사회생 TV (해당 질문 시점 31:21부터 재생)

경매 중 아파트, 개인회생 청산가치는 어떻게 잡힐까요?

청산가치 보장 원칙은 “회생 변제금 총액이 파산 시 받을 배당 총액보다 적으면 안 된다”는 규정이에요. 그래서 담보가 걸린 아파트는 감정가와 근저당 잔액을 함께 봐야 실제로 얼마가 청산가치로 잡히는지 알 수 있어요.

경매 진행 중이라면 다음 흐름으로 정리해 보세요.

감정평가액·근저당 잔액·유찰 횟수·최저매각가부터 정리
회생법원에 재산목록과 예상 청산가치를 기재해 신청
담보권 실행 경매는 개시결정 후에도 진행되므로 중지명령 여부를 전략에 맞게 판단
감정평가서·담보권 증빙·예상 배당표를 제출해 실질 배당액을 소명
청산가치를 반영한 변제계획안을 개시결정 후 14일 이내 제출
인가 후 통상 3년(특별한 사정 있으면 최장 5년) 변제 이행

40대 자영업자 A씨는 담보대출 연체로 거주 아파트가 경매 중인 상태에서 회생을 준비했어요. 감정가는 4억 원대였지만 선순위 근저당(채권최고액 3억 6천만 원)과 경매비용을 빼면 실질 배당액은 크지 않았어요. 이때 유찰 이력과 예상 최저매각가 자료로 청산가치를 실질에 맞게 낮춰 잡는 게 핵심이에요. 별도 세대인 A씨 모친의 낙찰은 채무자 본인의 재취득 제한과 별개라 원칙적으로 가능합니다.

법령 근거

※ 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제614조: 변제계획 인가 시 총변제액이 파산 시 배당 총액(청산가치)보다 적어서는 안 된다.

📜 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제614조 조문 본문 보기

①법원은 개인회생채권자 또는 회생위원이 이의를 진술하지 아니하고 다음 각호의 요건이 모두 충족된 때에는 변제계획인가결정을 하여야 한다. 다만, 제610조제3항에 의한 변제계획안 수정명령에 불응한 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 변제계획이 법률의 규정에 적합할 것 2. 변제계획이 공정하고 형평에 맞으며 수행가능할 것 3. 변제계획인가 전에 납부되어야 할 비용ㆍ수수료 그 밖의 금액이 납부되었을 것 4. 변제계획의 인가결정일을 기준일로 하여 평가한 개인회생채권에 대한 총변제액이 채무자가 파산하는 때에 배당받을 총액보다 적지 아니할 것. 다만, 채권자가 동의한 경우에는 그러하지 아니하다. ②법원은 개인회생채권자 또는 회생위원이 이의를 진술하는 때에는 제1항 각호의 요건 외에 다음 각호의 요건을 구비하고 있는 때에 한하여 변제계획인가결정을 할 수 있다. 1. 변제계획의 인가결정일을 기준일로 하여 평가한 이의를 진술하는 개인회생채권자에 대한 총변제액이 채무자가 파산하는 때에 배당받을 총액보다 적지 아니할 것 2. 채무자가 최초의 변제일부터 변제계획에서 정한 변제기간 동안 수령할 수 있는 가용소득의 전부가 변제계획에 따른 변제에 제공될 것 3. 변제계획의 인가결정일을 기준일로 하여 평가한 개인회생채권에 대한 총변제액이 3천만원을 초과하지 아니하는 범위 안에서 다음 각목의 금액보다 적지 아니할 것 ③법원은 변제계획인부결정을 선고하고 그 주문, 이유의 요지와 변제계획의 요지를 공고하여야 한다. 이 경우 송달은 하지 아니할 수 있다.

법령 원문 보기

감정가·담보권 잔액·경매 진행 단계에 따라 청산가치 산정과 인가 결과는 달라질 수 있어요. 개별 사건은 반드시 변호사와 상담해 판단해야 합니다.

자주 묻는 질문

경매가 완전히 끝난 뒤에 개인회생을 신청해도 아파트가 청산가치에 잡히나요?

이미 매각·배당이 완료됐다면 그 아파트 자체는 재산목록에 남지 않아요. 다만 매각 후 남은 돈이 예금으로 있다면 그 예금은 청산가치에 포함될 수 있어요. 매각 완료 시점과 잔여 자금 흐름에 따라 다르니 변호사와 함께 확인해 보세요.

감정가와 실제 낙찰가가 크게 다르면 어느 기준으로 청산가치를 산정하나요?

원칙은 감정평가액이 출발점이지만, 유찰이 반복돼 최저매각가가 크게 낮아진 경우 이를 근거로 청산가치 하향을 주장할 수 있어요. 다만 이 판단은 재판부와 사건별 사정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 감정서와 유찰 이력·최저매각가 자료를 함께 준비해 두세요.

담보권 실행 경매를 개인회생 신청으로 멈출 수 있나요?

담보권 실행 경매는 개인회생 개시결정이 나도 원칙적으로 계속 진행될 수 있어요. 필요하다면 중지명령 신청 여부를 사건 전략에 맞춰 검토하게 됩니다. 부동산을 지킬지 정리할지 먼저 방향을 정해 두는 게 좋아요.

경매 후 은행이 못 받은 잔여채권은 개인회생에서 어떻게 처리되나요?

매각대금으로 회수되지 않은 담보채권 미회수분은 통상 경매 종료 후 무담보채권으로 확정돼 변제계획에 반영돼요. 예금 계좌 압류 같은 조치도 보통 미회수액 확정 뒤 진행되는 게 일반적입니다. 신청 시점에 예상 미회수액을 채권목록에 함께 신고해 두는 게 안전합니다.

핵심 정리

청산가치는 감정가가 아닌 실질 배당액 — 선순위 담보권 잔액과 경매비용을 반드시 공제한 금액으로 판단하세요
자료 소명이 결과를 가른다 — 감정서·유찰 이력·최저매각가·예상 배당표를 함께 제출해야 실질에 맞는 청산가치가 인정됩니다
경매 유지 vs 중지, 방향부터 정하기 — 부동산을 지킬지 정리할지에 따라 중지명령 여부와 변제계획 설계가 완전히 달라져요

마무리하며

경매가 진행 중이거나 이미 넘어간 상황이라면, 감정평가서와 담보권 잔액 서류부터 챙겨 회생 전문 변호사와 상담을 잡아 보세요. 청산가치를 실질에 맞게 잡아 두는 것이 인가받는 변제계획과 그렇지 못한 변제계획을 가르는 가장 큰 지점이에요.

이 글은 기사회생 TV 2026-08-05 라이브 방송의 시청자 Q&A 를 바탕으로 정리한 일반 법률 정보입니다. 개별 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라지므로 반드시 변호사 상담을 받으시기 바랍니다.

회생·파산 전문 변호사 김민수

법무법인 김앤파트너스는 형사, 도산, 행정, 이혼, 건설 등 각 분야의 전문성을 갖춘 변호사들이 의뢰인에게 최상의 결과를 드리기 위해 노력하고 있습니다. 저는 법무법인 김앤파트너스의 대표변호사로서 수천 건의 사건을 처리하며 쌓아 온 노하우와 법인·개인파산관재인을 역임한 경험을 바탕으로 의뢰인께 최적의 솔루션을 제공하겠습니다.

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