“집주인이 파산했는데, 제 보증금은 돌려받을 수 있나요?”

시청자 질문

“임대인이 개인파산 진행 중이고 부동산이 경매에 넘어갔는데 유찰됐습니다. 면책 후 보증금 반환을 받을 수 있을까요?”

— 기사회생TV 라이브 방송 (2025.09.03)

변호사 답변

임대인이 파산하면 세입자 입장에서 정말 불안하실 겁니다. 보증금 반환 문제는 임차 시점, 대항력 유무, 경매 진행 상황에 따라 달라집니다.

기본 구조 이해

임대인 파산과 면책의 관계

대법원 판례(2022다247378)의 취지에 따르면:
– 파산면책이 있더라도, 보증금 반환채무가 면책 대상인지는 개별적으로 판단합니다
– 임차관계가 파산 전에 종료되었으면 → 파산채권 → 면책 가능성
– 임차관계가 아직 유지 중이면 → 면책과 별도로 보증금 반환의무 존재

경매 유찰됐다면 어떻게 해야 하나?

경매 외 방법

• 직접 매수: 유찰 반복 시 저가 매수 후 보증금 상계 가능
• 임의매각 협의: 파산관재인과 협의하여 제3자에게 매각 → 보증금 반환
• 배당 참여: 경매 절차에서 대항력 있는 임차인으로 우선 배당

핵심 정리

1. 대항력이 있으면(전입신고 + 확정일자) 보증금 보호 가능합니다.
2. 임대인 면책이 보증금 반환의무에 미치는 영향은 개별 판단됩니다.
3. 경매 유찰 시에도 배당요구를 반드시 하세요.
4. 전입신고와 확정일자를 절대 해제하지 마세요.

본 콘텐츠는 기사회생TV 라이브 방송의 시청자 질문을 정리한 것으로, 개별 사안에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

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