보증금 못 받은 전세사기피해자도 개인회생 할 수 있나요?
- Date : 2025.04.15
- Author : 법무법인 김앤파트너스
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전세보증금 미반환 피해자를 위한 개인회생 해결 가이드
최근 전세보증금을 반환받지 못하는 전세사기 피해 사례가 급증하고 있습니다. 특히 원룸, 빌라 등 다가구 주택 임대차 계약에서의 손실이 크고, 금융기관 전세대출을 통해 보증금을 마련한 임차인의 경우, 보증금을 돌려받지 못하면 고스란히 전세대출금이 개인 채무로 남게 되는 구조입니다.
이러한 상황에서 상당수 임차인들이 회생제도를 고려하고 있으나, 전세사기 피해와 관련된 회생 적용 기준 및 혜택을 명확히 알지 못해 제도 활용에 어려움을 겪는 경우가 많습니다.
이번 글에서는 전세사기 또는 전세보증금 미반환으로 인해 발생한 채무를 개인회생 제도를 통해 어떻게 해결할 수 있는지, 그리고 회생 절차상 특별 혜택과 실무 적용 방식을 중심으로 설명드립니다.
개인회생은 원칙적으로 3년간 변제 계획을 이행한 후 면책 결정을 받는 구조입니다.
하지만 「전세사기 피해자 지원 특별법」 및 회생법원 실무운용 기준에 따라 전세사기 피해자 또는 그에 준하는 사안에 해당할 경우, 변제기간을 2년으로 단축할 수 있습니다.
변제기간 2년 단축 적용 대상
- ✓ 「전세사기 특별법」상 피해자로 인정되는 경우
- ✓ 피해자에 준하는 경우(형사고소, 경매 진행, 보증금 미지급 입증 등)
- ✓ 회생 신청서와 함께 피해 사실 입증 자료 제출 시 (예: 수사기관의 사건사고사실확인원, 임대인의 파산·경매 진행 증빙 등)
| 법원 | 단축 가능 여부 | 제한 조건 |
|---|---|---|
| 서울회생법원 | 가능 | 제한 없음 |
| 수원회생법원 | 가능 | 제한 없음 |
| 부산회생법원 | 가능 | 총 변제율 20% 이상 조건 부과 가능 |
※ 단, 청산가치가 높은 경우(재산이 많을 경우)에는 단축이 제한되거나 변제기간이 조정될 수 있음
개인회생에서는 채무자의 재산이 많을수록 변제계획상 총 변제금이 청산가치 이상이 되어야 인가 가능합니다.
원칙적으로 전세보증금은 채무자의 재산으로 간주되지만, 실제로 회수 가능성이 낮다고 인정되는 경우에는 청산가치에서 제외할 수 있습니다.
인정 요건
- ✓ 임대인에게 수차례 보증금 반환 요청했음에도 불구하고 미지급
- ✓ 임대인이 회생, 파산, 사망 또는 소재불명 등으로 회수 가능성 낮음
- ✓ 집이 경매 또는 공매 절차에 들어간 상태
- ✓ 보증보험 미가입 또는 가입 거절된 경우
입증 자료
- ✓ 문자 및 통화 녹취 등 임대인에 대한 반환 요청 이력
- ✓ 경매 사건번호, 등기부등본 상 압류 정보
- ✓ 집주인 회생·파산 사건 조회 결과
- ✓ 보증보험 가입불가 확인서
이러한 자료를 회생신청서 또는 보정단계에서 제출하면, 법원은 해당 전세보증금을 청산가치에서 '0원'으로 간주하여 총 변제금 산정에서 제외해 줍니다.
단, 이후 경매 결과 등으로 실제 보증금을 일부라도 회수하게 될 경우 조건부 인가 형식으로 인가 이후에도 수령 금액을 회생 법원에 보고해야 할 수 있습니다.
전세보증금 회수 가능성이 불분명한 상태에서 인가가 이루어지는 경우, 회생 법원은 다음과 같은 조건을 부과할 수 있습니다.
- ✓ 인가 이후 전세보증금 회수 시 법원에 전액 보고
- ✓ 회수된 보증금이 청산가치를 초과할 경우, 면책 전 추가 납입 명령 가능
실무상 회수된 금액이 크지 않거나, 이미 2년간 납부된 금액이 청산가치 이상이면 추가 납입은 생략되기도 합니다.
일정한 소득이 없는 경우 또는 생계비에도 미치지 못하는 수입이라면 개인회생이 아닌 개인파산 절차를 고려해야 합니다.
파산도 전세사기 피해자에게는 법원이 면책에 관대한 경향이 있으며, 형사 고소 등 피해 사실이 명확한 경우, 실무상 재량면책 적용 가능성도 높습니다.
전세사기 피해나 보증금 미회수로 인한 전세대출금은 단순히 개인 간의 금전 손실이 아니라, 채무자로서의 회생 가능성에 직접 영향을 미치는 중대한 문제입니다.
다행히 현행 제도는 이러한 구조적 피해를 고려하여 변제기간 단축, 청산가치 조정 등 다양한 실질적 구제 수단을 마련하고 있으며, 실무상 적극적으로 적용되고 있습니다.
따라서 현재 전세보증금 회수가 어렵고 전세대출금 상환이 부담되는 분들은 단순 분쟁 해결을 넘어서, 개인회생 제도를 통한 구조적 정리 방안을 반드시 검토하시기 바랍니다.